解讀地址：《寶雞市住宅專項維修資金管理辦法》修訂解讀

寶政發(fā)〔2024〕12號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各工作部門、各直屬機構：

經市政府同意，現將修訂后的《寶雞市住宅專項維修資金管理辦法》印發(fā)你們，請結合實際認真抓好貫徹執(zhí)行。

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寶雞市人民政府

2024年12月26日

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寶雞市住宅專項維修資金管理辦法

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第一條??為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業(yè)主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《陜西省物業(yè)服務管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條??本辦法適用于寶雞市行政區(qū)域內國有土地上商品住宅、售后公有住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條??本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權人。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條??住宅物業(yè)，住宅小區(qū)內的非住宅，或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當交存專項維修資金。物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按規(guī)定交存專項維修資金。

第五條??專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督的原則。

第六條??市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門是本轄區(qū)內專項維修資金的行政主管部門。市專項維修資金管理機構具體負責市區(qū)專項維修資金的監(jiān)督管理工作。市轄各縣住房城鄉(xiāng)建設部門按規(guī)定權限負責本轄區(qū)內專項維修資金的監(jiān)督管理。

第七條??商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期專項維修資金。市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門應當根據國家有關規(guī)定，合理確定、公布本轄區(qū)內不同類型物業(yè)每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的標準，并適時調整。

第八條??出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存專項維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金數額為當地房改成本價的2%；

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。

第九條??拆遷安置中實行產權調換的房屋、危（舊、棚）改回遷房，經濟適用住房，單位集資建房等專項維修資金參照商品住宅的規(guī)定執(zhí)行。

第十條??在一個物業(yè)管理區(qū)域內，凡依法登記權屬的車位、車庫等其他非住宅物業(yè)參照住宅專項維修資金的標準交存專項維修資金。

第十一條??業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主共有。從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十二條??商品住宅的業(yè)主和已售公有住房的業(yè)主在辦理入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，持維修資金專用票據辦理房屋入住手續(xù)。未按本辦法規(guī)定交存的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得交付房屋。開發(fā)建設單位及公有住房售房單位不得代收業(yè)主交存的住宅專項維修資金。

公有住房售房單位應當在收到業(yè)主售房款30日內，將提取的專項維修資金存入專項維修資金專戶。

開發(fā)建設單位應當在辦理已售房屋權屬轉移登記前，將自用及尚未出售房屋的專項維修資金一次性交存至專項維修資金專戶。

房屋出售后，開發(fā)建設單位有權按原交存的專項維修資金金額向買受人收回。

第十三條??業(yè)主在辦理首次房屋權屬轉移登記時，應當向不動產登記部門提供首期專項維修資金交存票據。

開發(fā)建設單位在不動產首次登記后，辦理自用及尚未出售房屋的不動產登記時，應當向不動產登記部門提供自用及尚未出售房屋的首期專項維修資金交清證明。

第十四條??收取維修資金，應當出具由陜西省財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專用票據。

第十五條??業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首次專項維修資金30%的，應當續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。

未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由市、縣人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同同級財政部門制定。

第十六條??業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的專項維修資金，已售公有住房交存的專項維修資金，由市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門代管。

市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門應當委托所在地的商業(yè)銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行設立專項維修資金專戶。

專項維修資金自存入專項維修資金專戶之日起，按照國家有關規(guī)定計息。

第十七條??業(yè)主大會成立后，擬自行管理專項維修資金的，應當召開業(yè)主大會會議，就下列事項進行表決：

（一）專項維修資金自行管理的決議；

（二）專項維修資金管理制度；

（三）確定專項維修資金專戶管理銀行、賬目管理單位和專項維修資金賬目責任人的決議；

（四）其他與專項維修資金有關的決議事項。

以上事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

決定自行管理專項維修資金的，業(yè)主大會應當在專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。

決定自行管理專項維修資金的，業(yè)主委員會應當書面通知住房城鄉(xiāng)建設部門。對符合本辦法規(guī)定的，住房城鄉(xiāng)建設部門應當自收到通知之日起三十日內，將物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的物業(yè)專項維修資金專戶，并將有關賬目等資料移交業(yè)主委員會。

第十八條??開立專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬；未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。

第十九條??因買賣、贈與等發(fā)生房屋所有權轉讓的，結余的專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。

第二十條??房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的專項維修資金返還業(yè)主；

（二）售房單位交存的專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第二十一條??專戶管理銀行應當建立專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第二十二條??專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第二十三條??專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部門有關規(guī)定。

財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第二十四條??專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、市人民政府財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第二十五條??專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十六條??專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十七條??住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤。

第二十八條??住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十九條??未建立專項維修資金或者專項維修資金續(xù)籌不足，發(fā)生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有面積承擔。

第三十條??專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造的具體范圍和內容、費用預算、列支范圍等；

（二）業(yè)主對使用方案進行表決。專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意；

（三）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主應當對使用方案及業(yè)主表決情況等在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置進行公示，公示期為7日；

（四）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主組織實施使用方案；

（五）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主將工程竣工資料、費用結算等情況在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示7日；

（六）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主持有關材料，向市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（七）市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門審核同意后，支付維修資金至維修單位。

第三十一條??專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用專項維修資金情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主對使用方案進行表決。專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意使用方案；

（三）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金；其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支；

（五）業(yè)主委員會將使用方案，報市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門備案；動用公有住房專項維修資金的，經負責管理公有住房專項維修資金的部門審核同意；市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門發(fā)現不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；

（六）業(yè)主委員會、負責管理公有住房專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十二條??發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照本辦法第三十條第五項、第六項、第七項的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照本辦法第三十一條第四項、第五項、第六項和第七項的規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第三十三條??下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

第三十四條??在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十五條??下列資金應當轉入專項維修資金滾存使用：

（一）專項維修資金的存儲利息；

（二）利用專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第三十六條??公有住房原售房單位未按規(guī)定交存專項維修資金的，由原售房單位承擔房屋維修責任。

第三十七條??本辦法規(guī)定以外的多產權非住宅物業(yè)，可參照執(zhí)行。

第三十八條??市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門可以根據本辦法制定相應的實施細則。

第三十九條??本辦法自2025年1月1日起施行，有效期至2029年12月31日。2011年3月28日市政府發(fā)布的《寶雞市住宅專項維修資金管理辦法》（寶政發(fā)〔2011〕10號）同時廢止。